Разъяснение законодательства:

 

«Особенности предоставления государственного и муниципального имущества в аренду»

 

Договор аренды государственного и муниципального имущества имеет ряд особенностей.

            В частности, такой договор заключают по особой процедуре и при его заключении действуют определенные ограничения.

            Договор может быть заключен следующими способами (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»; далее – Закон о защите конкуренции):

по результатам проведения торгов на право заключения такого договора аренды;

без проведения торгов.

            В январе 2012 года поменялись правила предоставления в аренду государственного и муниципального имущества: появились новые основания для предоставления такого имущества без проведения торгов. Эти изменения внесены Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции» и отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее – Закон № 401-ФЗ). А в марте 2013 года Пленум ВАС РФ разъяснил ряд спорных моментов в такой аренде. В постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) были внесены дополнения постановлением Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

            С 1 марта 2015 года изменился порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, поскольку вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ (Федеральный закон от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации; далее – Закон № 171-ФЗ»).

            Порядок проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества

            Торги (в т. ч. электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене). Следовательно, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

            Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (далее – Правила).

            Торги проходят в несколько этапов: извещение о проведении конкурса (аукциона); разработка конкурсной документации и документации об аукционе; подача и рассмотрение заявок;

            Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448 ГК РФ). Извещение должно содержать сведения:

            Это следует из пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

            Участником торгов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.

            Правила устанавливают:

            В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:

            Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.

            Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.

            Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения (п. 26 Правил).

            В частности, организатор торгов не вправе требовать от заявителя документы и сведения, не предусмотренные Правилами. Не может он потребовать от заявителя и представить оригиналы документов в тех случаях, когда Правила предусматривают представление их копий (п. 53 и 122 Правил).

            Кроме того, организатор торгов не вправе устанавливать необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров (например, агентских договоров), а при их отсутствии – отказать в допуске к участию в торгах. Отказ в допуске к участию в торгах по основаниям, которые не предусмотрены в пункте 24 Правил, не допускается.

            Организатор торгов имеет право установить для участников торгов обязанность по внесению задатка, о чем он указывает в извещении о проведении торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

            По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, если иное не установлено законом (п. 6 ст. 448 ГК РФ). Этот протокол о результатах торгов имеет силу договора.

            Закон предусматривает последствия уклонения сторон от подписания такого протокола. Так, уклоняющееся лицо обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющегося организатора торгов заключить договор. Кроме того, победитель торгов может потребовать и возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора (абз. 2 и 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ).

            При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только победителю торгов, но и участникам. В частности, он возвращается участнику, заявке которого присвоен второй номер, участникам, которые отозвали свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил).

            Условия договора, который был заключен по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, стороны могут изменить. Но это возможно только при условии, что изменения не повлияют на условия договора, которые имеют существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (п. 8 ст. 448 ГК РФ).

            С 12 июня 2012 года организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.

            Аналогичные положения действуют с 12 июня 2012 года и в отношении конкурса. См., соответственно, пункты 101 и 151 Правил в редакции приказа ФАС России от 30 марта 2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

            Если же аукцион (конкурс) признан несостоявшимся по основаниям, которые не указаны в пунктах 101 и 151 Правил, организатор вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса. При этом организатор вправе изменить условия аукциона либо конкурса (п. 102 и 152 Правил).

            Прежняя редакция Правил не допускала заключения договора в указанных случаях. Ранее организатор мог объявить о проведении нового конкурса или аукциона.

 

Предоставление государственного и муниципального имущества без проведения торгов

            Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

            Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

            Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

            Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

            Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

            Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

 

 

Старший помощник Рузаевского межрайонного прокурора

младший советник юстиции                                                                  Н.Ю. Адмакина