Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации


Сделки, при которых происходит отчуждение жилого помещения с участием несовершеннолетних, имеют свои сложности и особенности. Законодательство Российской Федерации различает несовершеннолетних: как лиц, не достигших 14 лет, и лиц в возрасте от 14 до 18 лет. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) за лиц, не достигших 14 лет, по общему правилу сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки. Однако при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Согласно ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется законом.

Законодательством РФ для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей установлено, что родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица. В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних.

В соответствии с действующим законодательством получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения можно в управлении социальной защиты населения города (района) как по месту регистрации несовершеннолетнего, так и по месту нахождения имущества.

Если представители, выступающие в интересах несовершеннолетнего лица, приняли решение распорядиться имуществом ребенка, на них распространяются правила, установленные ст. 60 СК РФ в отношении распоряжения имуществом. Правомочия родителей по управлению имуществом ребенка, как установлено п. 3 данной статьи, также определяются гражданским законодательством (ст. 37 ГК РФ). В соответствии с положениями ст. 37 ГК РФ родители малолетних (несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а родители несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка (включая обмен, дарение имущества, сдачу его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог), иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества.

Одной из особенностей при отчуждении жилого помещения является тот факт, что дети могут быть как собственниками, так и пользователями жилого помещения. В соответствии с действующим законодательством обращаться за разрешением нужно, только если ребенок является владельцем продаваемой квартиры или имеет в этой квартире долю собственности.

Сделки купли и продажи недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском. Соблюдая определенные правила, их можно минимизировать. Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться именно и только одновременно с приобретением соответствующего помещения для несовершеннолетнего. Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором. В-третьих, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.

После вступления в силу 1 марта 2005 г. обновленного Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) в случае, если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требуется. Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и отчуждение жилого помещения скажется на интересах ребенка, то, в соответствии со ст. 292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

Несколько сложнее решается вопрос об отчуждении жилых помещений при отдельном проживании детей от родителей или от одного из них. Наличие у собственника отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетних детей необходимо устанавливать на основании записей о детях в паспорте собственника, и при выявлении факта проживания несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей необходимо установить его место жительства и обеспеченность жильем. В соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов), учитывая, что права несовершеннолетнего члена семьи собственника отчуждаемого жилого помещения могут быть нарушены, на совершение сделки по отчуждению жилого помещения целесообразно потребовать согласие органов опеки и попечительства и в тех случаях, когда ребенок, являющийся членом семьи собственника жилого помещения, проживает не в отчуждаемом жилом помещении, а отдельно (например, у бабушки). В противном случае сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной. Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане.

Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства.

Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ согласие органов опеки и попечительства требуется на совершение сделки по отчуждению жилого помещения только в тех случаях, когда при отчуждении жилого помещения затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних и не полностью дееспособных граждан - членов семьи собственника. С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях: на отчуждение в целом всего жилого помещения, находящегося в долевой собственности, и на отчуждение доли в праве общей собственности на жилое помещение, принадлежащей законным представителям названных лиц.

Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети (например, дедушка продает квартиру, в которой проживает его несовершеннолетний внук, одного из родителей этого ребенка), такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется. Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Также не следует забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер.

Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи (мены) перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. В соответствии со ст. 558 ГК РФ указание в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения, является существенным условием договора, без которого договор не может считаться заключенным.


Старший помощник межрайонного прокурора И.А. Егоров